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昨日,我國房價迎來一個核彈級利空消息,那就是國開行總行收回了棚

TIME:2018-06-26 16:29 瀏覽次數:

昨日,我國房價迎來一個核彈級利空消息,那就是國開行總行收回了棚改項目的合同審批許可權,過去執行的貨幣化拆遷安置方式,將改為實物安置為主。

 

而國內各大媒體迅速跟進,連各種細節都挖出來全面曝光之後,國開行進行了如下回復:

 

你沒看錯,就說這麼多,沒有進行任何聲明和闢謠,只是陳述一下歷史,典型的答非所問。按中國傳統,這就等於是默認了,依慣例,此事大概會在一個月之內宣布,因為如果更遠時間的話,官方的說法應該是“此事不完全屬實”,因為官方還沒完全確定好細則。如果壓根沒這事的話,官方的說法會是“此事屬於謠言”。而默不作聲,那就代表政策出台已經近在咫尺了。

那麼,網傳棚改全國一刀切,暫停 。究竟是真是假?

 

另據媒體報道,國開行總行已將棚改的合同審批權回收,所有棚改項目必須由總行審批(此前分支行也可以)。進行中的棚改項目會繼續執行,並未暫停所有棚改項目。

此外,今年較過去相比,棚改項目多以實物安置為主(以往棚改貨幣化安置為主)。

 

 

PSL和棚改貨幣化推高三四線樓市

很多人會疑惑,三四線城市相對來說經濟並不發達,對外來人口的吸引力也有限,這一輪房價大漲的趨勢是如何形成的呢?這其中有一個非常重要的因素,那就是近幾年政府大力扶持的棚改計劃。

自2005年首次提出棚改政策以來,我國的棚改工程越來越火熱。2005年至2007年從東北三省率先大規模推行棚改,讓200多萬居民全部遷入新居。2008年至2012年,棚改開工1260萬套。2013~2014年新開工棚改820萬套。而2015年6月,國務院提出棚改三年計劃,計劃在2015~2017年棚改新開工1800萬套。

到了2017年則計劃新開工600萬套,且2017年5月,國務院再次提出棚改三年攻堅計劃,計劃在2018-2020年棚改新開工1500萬套。2017年年底,又提出2018年計劃新開工棚改580萬套,比預計又多了80萬套。

而棚改貨幣化安置在近幾年得到了大力推廣,2014年所佔比例才只有9%,而到了2016年則進一步躍升至48.5%,2017年這一比例達到50%,按照計劃,2018-2020年,貨幣化安置比例將達到60%。

可以說,正式因為PSL和棚改貨幣化推動了三四線城市的棚改,同時也推高了三四線城市的房價。

 

什麼是PSL?

PSL全稱抵押補充貸款。有兩層含義,首先量的層面,是基礎貨幣投放的新渠道;其次價的層面,通過商業銀行抵押資產從央行獲得融資的利率,引導中期利率。

而PSL是棚改貨幣化資金的主要來源。地方政府棚改貨幣化資金來源主要有四種途徑,

一是財政撥款,主要包括中央和地方,中央財政撥款計入中央補助城鎮保障性安居工程專項資金,此類資金的數目佔比很小,地方財政撥款納入地方住房保障支出;

二是政策性銀行貸款,即國開行和農發行的棚改專項貸款,央行PSL投放是此類專項貸款的重要來源,佔80%左右。

三是商業貸款。四是地方政府發債,例如棚改專項債。

通常來說,棚改分為兩種,一種是貨幣安置,一種是房產置換,而貨幣安置的最主要資金來源就是棚改貨幣化

2017年,PSL全年投放額為6350億元,2017年12底期末餘額為26876億元,全年國家開發銀行發放棚改貸款10842億元,農發行發放棚改貸款超過4000億元,可以看出PSL是棚改專項貸款的重要資金來源,對政策性銀行發放棚改貸款具有引導作用。

 

(來源:明晰筆談)

 

什麼是棚改貨幣化

簡單來說,棚改貨幣化就是指危房改造中產生了大量的拆遷,需要安置住戶,以前的模式是拆房還房。而棚改貨幣化安置,就是拆一套房子,政府直接發錢給拆遷戶,然後去城鎮自己買房。

那麼政府的錢又是從哪裡來呢?那是地方政府拿土做抵押,向國開行貸款,拿到錢后再付給棚改居民,讓居民自己去買房。

城中村棚戶拆遷,以前一直是實物置換為主,更改為貨幣化拆遷之後,引來了諸多地產亂象,如今上頭看不下去,又改回來了,那麼暫停貨幣化棚改,使用實物安置,會引起什麼後果呢。

首先我們要分析一下,貨幣化棚改之所以具備直接推升房價的魔力,並不是因為他能憑空變錢出來,而是寅吃卯糧。

按照目前的政策,原先簽署的合同,資金會正常發放,但是後面的新合同,一律拿到總行去審批,沒有一刀切的收回貸款不會帶來雪崩式的房價下跌,但是按這種程度的資金緊縮進行預計,目前因為貨幣化棚改上漲的房價會立刻停止,因為新增資金突然減少了,國開行貸款收緊了。

這些城市的房價不會立刻下跌,因為原來的買盤還在,慢慢消化需要時間,新的賣盤製造出來也需要時間,上一批棚改戶的土地變成新房子,大概還需要1~1.5年左右的時間吧。

二三四線的城市,由於失去了新增的資金,會失去上漲的動力,變的和一線城市一樣,但是不會立刻自由落體,為去年的異常繁榮償債的時刻,是這批拆遷戶的土地變成新房子的時候,預估一下,大概一年半左右,這些城市的房價會迎來巨大的壓力。

這也就以為這,大量棚改區居民拿到了央行間接發放的資金,進而大大刺激了當地的市場需求,大量庫存房也賣出去了,三四線城市的去庫存也完成了。

 

棚改貨幣化降溫

可能老百姓會想,隨著房價的不斷上漲,安置的費用也水漲船高,貨幣會不會就因為這樣被超發?

所以,地方政府是想通過民間資本把棚改貨幣化安置繼續實施下去,但是民間資本的積極性並不高,所以地方政府只能拿出真實房源來替代棚改貨幣化。

 

(來源:奇淵經濟筆談)

從上表可以看出,作為棚改貨幣化重要投放機制的PSL,2018年1季度的新增餘額超過3000億人民幣,是2017年1季度的接近2倍。成為年初以來三、四線城市房價維持高漲的重要原因。但是,進入2018年2季度以來,可以看到,PSL的新增餘額已經明顯回落,預計2018年2季度增量將與上年基本持平。

業內人士表示,PSL新增回落正好說明了,地方政主動降低棚改貨幣化規模,避免房價快速增長,避免貨幣超發。

 

棚改並沒有叫停

針對棚改被全面暫停的傳聞,新浪財經第一時間向接近國開行人士求證,對方表示,並未聽說暫停這種事情。

 

中國房價不是永遠只漲不跌的,所謂橫盤,也不是一點回調都不允許,燕郊、固安等環京區域,17年房價直接腰斬就是一個例子。貨幣化棚改這個怪獸放出來造成了這麼大的經濟擾亂,下一次要放出來恐怕很難了。在貨幣化拆遷全線收緊的檔口,其餘二三四線城市,未來一年之內,房價會承受非常巨大的壓力,回調是肯定的,根據爆炒的狀態回調的幅度不同而已。

二三四線的房子,緊急停止購買,他們過熱的溫度會迅速的冷卻,而在去年的棚改戶拆出來的土地開發完畢開始預售的時候,甚至會引來一波下跌。只是未來規模和結構存在一定的調整空間,同時以實物安置為主,也可以抑制三四線城市的房價快速上漲。特別是在貸款利率如此高昂的檔口,建議等這個利空飛過去再說。

來源:新浪財經訊、紫竹張先生、金融界網站

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